========
Как я чуть было не купил отель в Британии. Истории идиота-инвестора
На рынке финансовых услуг вам обязательно будут попадаться хитрые ребята. Будьте начеку. Не факт, что они заботятся о вашем благополучии. История каждый раз повторяется.
Инвест-шоу
Все началось с шоу. Шел 2012 год. В то время я периодически посматривал бизнес ТВ и слушал радио (не делайте этого никогда!). На экранах РБК стал часто мелькать пухлый дядька в мешковатом костюме. Он говорил очень разумные вещи: про кризис на рынке недвижимости, про жадность инвесторов и др.
Я полез гуглить его имя. Быстро нашел бесплатный семинар о том как стать инвестором в зарубежную недвижимость. С минимальными вложениями, разумеется.
Приехал в очень модную гостиницу в центре Москвы. Зашел в конференц-зал. Там сидели еще человек десять таких же инвесторов-новичков. Семинар состоял из двух блоков - информационный и рекламный.
В информационном блоке нам дали полезную информацию Рассказали про горе-инвесторов, вложивших деньги в недвижимость у моря (то есть про меня). Объяснили почему не стоит играть в “купипродайку”. Почему лучше получать рентный доход. Вполне разумно.
Дальше пошли рекламные слайды. Про русских, китайцев и арабов, скупающих всю недвижимость Британии. Про высокую рентную доходность в твердой валюте. Про сумасшедший спрос на студенческие общежития, отели и парковки. Детальное описание локации. Цифры с доходностями. Не подкопаешься.
Обещания
После семинара всем участникам прислали информацию про объекты инвестирования. Там был отель, хостел, склад самообслуживания и студенческое общежитие.
Что нам обещали в рекламных буклетах:
Британия - лучшее место для инвестиций в недвижимость.
Вы можете увидеть объекты инвестирования собственными глазами.
Низкий порог входа - от 30.000 фунтов. Вы можете купить объект “покомнатно”.
Доходность более 8% годовых в фунтах.
Гарантированный доход первые 2 года.
Регулярные выплаты раз в квартал.
Профессиональная управляющая компания.
Высокая ликвидность объекта.
Нулевые налоги внутри Британии. Вы платите только в своей стране.
В самом худшем сценарии вы сами сможете сдать объект в аренду.
Недвижимость регистрируется на ваше имя. Вы получаете официальную бумажку от земельного кадастра Великобритании.
Прислали даже фин.модель:
8-10% годовых в фунтах!
8-10% годовых в фунтах!
Фантастика, правда?
Реальность
Я не стал инвестором в британскую недвижимость (ниже объясню причины). Но внимательно следил за судьбой хитрого дядьки. Через несколько лет я стал натыкаться на разоблачительные видео и статьи. Кто-то даже сделал группу Вконтакте.
Что получили инвесторы:
Отрицательную доходность (-4%).
Задержки с отчетностью.
Игнорирование обращений по телефону и эл.почте.
Нулевую ликвидность. Продать объект невозможно.
Отсутствие спроса у арендаторов. Сдать объект самому не получается.
Отсутствие документов, регламентирующих взаимоотношение между инвестором и управляющей компанией.
Необходимость заполнять и подавать “нулевую” налоговую декларацию в Британии. Читай - расходы на дорогущих бухгалтеров.
Один инвестор выяснил, что реальная стоимость объекта была около 22.000 фунтов, а перепродали его аж за 70.000. Хитрый дядечка объяснил это тем, что в отеле были сделаны улучшения.
Занавес!
Почему мы на это ведемся
Я могу понять пострадавших инвесторов. Нужно обладать высокой квалификацией, чутьем, опытом и везением, чтобы не попасться на уловки хитрых посредников.
Являются ли рассматриваемые в статье посредники мошенниками? Нет! Формально они выполнили все требования покупателей недвижимости. Объект передан новому собственнику, все бумажки в порядке, платежи за аренду были. А “вечные” 8% доходности никто и не обещал.
Инвесторы сами виноваты. Сейчас они пытаются судиться. Но затея скорее всего провалится. Нормальные юристы в любом договоре детально прописывают риски инвестора.
Почему нас постоянно тянет на приключения? Причин много:
Мы принимаем инвестиционные решение, основываясь на пиаре. Нам сказали по телевизору, что миллионы арабов, китайцев и русских не могут ошибаться. Нам показали красивые фоточки и карты Google. Мы эту информацию не разжевали и проглотили.
Мы любим хвастаться своими инвестициями. Отелем в Британии хвастаться прикольно. А каким-нибудь ETF на REIT разве похвастаешь? Друзья и близкие тупо не поймут что это такое вообще.
Нам подавай “реальные” активы. Пусть у черта на куличках. Пусть страна не очень знакомая. Но зато можно потрогать. Вот и потрогали.
Нас не учили с детства культивировать в себе чувство здорового скептицизма. Пара простейших вопросов - и в голове появится тень сомнения. Но их так и не задали на семинаре.
Почему я не вошел
Мне во многом повезло. В те годы я был довольно “зеленым” инвестором. В недвижимости вообще слабо разбирался. Был очень наивным и поддавался влиянию пиара.
Меня спас прямой вопрос “пухляшу”:
Я: а на чем, собственно, вы зарабатываете?
Пухляш: мы получаем комиссионные от застройщиков за продажу объекта.
Все стало предельно ясно. Меня будут вести только до момента перехода прав собственности. А дальше - сам. У посредника-консультанта нет никакого коммерческого интереса помогать мне в дальнейшем.
Какие вещи я узнал с опытом
Я до сих пор учусь. 10 лет я получал практический опыт в сфере инвестирования в недвижимость. И могу сказать, что до сих пор не являюсь экспертом в этом направлении. Но кое-какие выводы все же сделал.
Рискуете жирным куском вашего капитала? Подружитесь с экспертами по недвижимости. Не стесняйтесь просить совета. Берите платные консультации. Лучше потратить пару десятков тысяч рублей, чем слить миллионы.
Вы хотите получать ренту? Тогда зачем влезать в стройку или покупку нового объекта? Если вы не являетесь экспертом в недвижимости, то выбирайте только готовые арендные бизнесы. Там тоже есть шанс нарваться на проблемы. Но рисков все же сильно меньше.
Зачем вам владеть именно реальным объектом? Изучите “бумажную” недвижимость. Она в разы проще для понимания. Там схожие доходности. Жестче регулирование. Управлять реальными активами в разы сложнее. В этом случае придется очень глубоко погружаться в детали.
Хотите владеть только физическим объектом? Без проблем. Но тогда сделайте так, чтобы управляющая компания была у вас на расстоянии вытянутой руки. Оперативный доступ к телу менеджера по телефону и почте. Возможность подать в суд на УК и не разориться на судебных издержках. Возможность быстро сменить УК.
Если процесс владения недвижимостью вам кажется слишком сложным, то бегите из такого инструмента. В случае с британской недвижимостью было именно так. Я не понимал как подавать декларацию, как правильно платить налоги, как потом продать объект, как сдать его самому.
Если у вас нет стратегии выхода, то незачем вообще влезать в недвижимость. Акции вы можете продать за пару секунд. А что вы будете делать с застрявшим неликвидным "бетоном"?
Истории идиота-инвестора в хронологическом порядке:
“Чудо”-инвестиция в Черногорию.
Как я чуть не купил паспорт “банановой” республики.
Как я покупал золото.
Как я страховал свою жизнь.
Как я сдавал “однушки”. Эту историю можно найти в моей книге.
Как я строил “родовое гнездо” . Эту историю тоже можно найти в моей книге.
Как я инвестировал в игры.
Украдено отсюда https://zen.yandex.ru/media/pensiya35/k ... JQDw%3D%3D
Жирный, ты что куришь ? ...